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　　2021年下半年以来，中国房地产市场经历了近20年时间最长、幅度最大的量价调整，为探析近年来不同地段房价的发展趋势和市场表现，本文基于研究中心的保值力研究成果，梳理了12个典型城市、2980个细分板块、99679个住宅小区的一二手房量价走势，以此探析当前周期下不同类型板块之间的抗跌能力。并进一步探究各类板块新房市场的发展现状和趋势特征，为地方层面的“稳市场”和“控增量”发展目标提供相关参考。本文要点如下：

　　测算过程中发现，刚需、改善房价高点都出现在2021年，故以2021年为基期，计算了2020年1月以来各类板块的房价发展指数。分板块类型来看，高端板块房价最为坚挺，2023年末房价仍高于2021年，直至2024年才真正进入下跌通道，跌幅为各类板块中最小，2024年三季度末高端板块房价定基指数为96，仅较2021年下跌了4%。即便与2022年年中的高点相比，高端板块房价降幅也仅为8%，仍是各类板块中最低。

　　典型如南京江北核心区，近三年以来大量项目房价从4万+的单价，骤降至3万元/平方米以下。作为国家级新区的核心板块，板块发展定位高、且原为大片荒地或低效使用土地，土地收储成本极低，在前期出让了大量土地，导致板块广义库存规模高企。在新房市场热度处于高位的2019-2021年，江核不断涌现的“板块地王”和新盘开盘，持续刺激着板块的房价和成交量上行，超前透支了板块的住房需求和价格上涨空间，因此在2022年以来的市场调整期中，江核出现了断崖式的量价齐跌。在2021年，江核板块月均新房成交近800套，是全市流量最大的板块，但2024年三季度新房交易流速则只有80套左右，仅为2021年的十分之一。

　　高端板块方面，整体来看房价降幅、消化周期均优于刚需和改善类板块。仅房价降幅在5%-10%的板块消化周期较高，达到了2年以上，明显高于同类的刚需和改善板块。主要原因是高端板块的这一分类中，存在着较多的“不急卖”项目，如广州天河区的金融城板块、深圳南山区的高新板块等均是如此。以广州金融城板块为例，板块近四成库存来自于天河·江源半岛，该项目的近800套房源自2010年即已领取销许，2010年成交均价2万元/平方米左右，2024年成交均价8万元/平方米左右，项目年交易量大多在10-30套之间，至今仍有380套待售。去除此类项目对库存指标的“注水”后，房价降幅在5%-10%的高端板块平均消化周期约为14个月，仍优于刚需和改善类板块。

　　在不分板块档次的视角下，抗跌板块并没有呈现出明显的去化率优势。2024年，房价较2021年跌幅在5%以内的板块平均开盘去化率为36%，与房价跌幅在5%-10%的板块相比并没有拉开明显差距，甚至相比跌幅在10-20%的板块来看，开盘去化率优势也不显著。但是分板块档次来看，当板块兼具“高端”和“抗跌”两个特征时，开盘去化率呈现出了“一骑绝尘”优势，2024年该类板块项目的平均开盘去化率高达81%，远高于其他各类板块。

　　至于房价降幅大于30%的刚需、改善类板块，2024年开盘去化率分别只有4%和11%，其去化率意料之中的处于低位。如上海崇明岛、北京大兴庞各庄、武汉汉阳黄金口等远郊刚需板块的新房项目，板块房价的大幅下跌，进一步削减了城区客户的外溢置业需求，即便2024年开盘去化率均不及10%。如北京六环外的庞各庄某项目，2024年3月各户型推盘价格较2023年售价下调一成，价格营销可谓诚意满满，但开盘去化率仍不及3%。

　　从抗跌高端板块的具体项目表现来看，在单次推盘量较大的典型项目中，绝大多数项目的开盘去化率均高于70%,且均为各城市的顶豪类项目，上海、北京、深圳此类新盘的推案价格均在13万元/平方米以上，天津小白楼的信达房价也高达7.6万元/平方米。这些顶豪项目的客群，面向着全国乃至国际的高收入群体，在资产投资渠道稀缺的经济背景之下，作为中国一线城市核心板块不可复制的不动产，“供不应求”的开盘场景仍在这些项目持续上演。典型如上海黄浦区豫园板块的融创外滩壹号院二期和徐汇区龙华板块的中海领邸，每平方米房价分别高达17万元和14万元，2024年均是2次开盘2次当日售罄。

　　不过也有少数抗跌高端板块的开盘去化表现相对一般，如武汉二七滨江，虽然板块整体去化压力不高，目前仍在18个月以内，但受制于城市整体去化表现的低迷，2024年某加推项目的开盘去化率仅有一成左右，明显低于其他城市的同类项目。该项目售价4.6万元/平方米左右，与周边二手房大致持平。受制于武汉房价的大幅下跌，2023年以来武汉高端项目推案节奏明显放缓，以二七滨江为例，2024年至今供应套数尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年间，二七滨江的新房供应均在1500套以上。受供应端收窄影响，2024年前三季度武汉4万元以上新房交易量同比下跌超过50%。

　　2024年10月，得益于行业的大量利好政策刺激，典型城市新房交易量大幅回升。对比2024年前三季度交易量看，各类板块交易量均大幅回升。房价跌幅大于30%的领跌板块，交易量增加了86%，但是对比2021-2023年交易量可见，这更多的还是由于2024年前三季度基期数值过低的缘故。譬如广州增城的石滩板块，2024年10月新房成交140套，较前三季度月均增长了133%，但是相比2021年月均350套的交易量来看，流速降幅仍高达60%，2024年10月消化周期仍高达36个月。

　　房价降幅在20%-30%之间的板块，年内交易量回升幅度最大，较2024年前三季度月均流量增长了110%，在经过了三年的房价调整后，不少板块的房价已经基本达到了自住型购房者的心理价位，再加之最新的政策面刺激，10月份交易量大幅提升。典型如天津空港经济区，2024年10月新房成交370套，较年内月均流速增长110%，较2021年月均交易量增幅也超过100%，板块内四代宅项目绿城桂月雲翠持续热销，10月份单盘交易107套，连续两个月备案成交金额超过2亿元。

　　而房价跌幅在5%以内的抗跌板块，交易量仍有进一步上升的空间。对比2024年前三季度月均来看，这些板块流速仅上升了57%，为各类板块中最小。固然，这一方面是由于此类板块基期数值较高的缘故，但更多的还是受制于供给端的不足，诸如上海嘉定新城、南翔、深圳宝安新安、杭州新天地、西安草滩、田家湾等，消化周期指标均相对健康，但2024年10月交易量较2021年月均降幅仍超过50%，板块内有效新增供应不足，大大制约了这些板块的去化速度。

　　典型如武汉、苏州等房价跌幅较大的城市，对于房价稳定、且库存指标相对健康的板块，可适当加大这些板块的新增供应规模，如苏州独墅湖、娄江创新城，武汉二七滨江等均是如此。譬如武汉二七滨江目前消化周期在18个月左右， 2024年前三季度供应套数尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年间，二七滨江的新房供应均在1500套以上。受供应端收窄影响，2024年前三季度武汉二七滨江仅成交新房410套，仅为上年同期的四成。

　　建议地方政府可增加城市优质板块的市场占有率，促进需求侧预期的转好。一方面加强房价抗跌板块的供给，适度增加优质土地供给、加快报建审批、缩短上市周期，另一方面，对于房价领跌板块则要审慎控制增量供应，鉴于平均去化周期31个月的、平均开盘去化率仅有10%的现况，大部分此类板块应当暂停非重大项目的土地供给，并适度放缓相关板块的规划发展进度预期。据研究中心测算，若抗跌板块的市场份额提升至20%，则样本城市的平均消化周期则可从20个月降至18个月，重新回到合理范围之内。

　　为稳定需求侧信心，建议地方主管部门持续大力发展标杆住宅项目，在控制库存规模的前提下，增加优质产品的市场份额。并且不仅是抗跌板块如此，对于长期发展前景较佳、而短期库存压力较大的板块，同样作用明显。通过标杆类产品的升级换代，改变购房者的决策逻辑，可以让因房价下跌预期而改变购房需求重新入场。譬如南京江北核心区的的保利四代宅项目，10月初洋房开盘即告售罄，远超该板块近年来一成左右的开盘去化率，且该项目热销也在客观上拉动了周边新房项目的来访量上升，2024年10月，临近的中海观江樾、金基山川江樾等项目交易量环比增幅均超过100%。